Vor der Besichtigung
- Exposé prüfen — Stimmen Baujahr, Wohnfläche und Grundriss mit dem Grundbuch überein?
- Lage recherchieren — Mietspiegel, Infrastruktur, Entwicklungspotenzial des Stadtteils
- Bodenrichtwert abrufen — BORIS.NRW oder lokaler Gutachterausschuss
- Vergleichspreise prüfen — Was kosten ähnliche Objekte im Stadtteil? (ImmoScout24, Immowelt)
- Rendite-Vorabkalkulation — Kaufpreis / Jahresnettomiete = Kaufpreisfaktor (>25 = teuer)
Unterlagen anfordern
- Teilungserklärung — Sondernutzungsrechte, Stimmrechte, Kostenverteilung
- Letzte 3 WEG-Protokolle — Beschlossene und geplante Sanierungen, Konflikte
- Aktueller Wirtschaftsplan — Hausgeld, Rücklagen-Zuführung, Verwaltergebühren
- Letzte Hausgeldabrechnung — Nachzahlungen, Sonderumlagen
- Instandhaltungsrücklage — Höhe pro m² (Richtwert: mind. 10 €/m² nach 20 Jahren)
- Energieausweis — Energieeffizienzklasse, Heizungsart, Sanierungsempfehlungen
- Mietvertrag — Laufzeit, Miethöhe, Mieterhöhungspotenzial, Kündigungsfristen
Bei der Besichtigung
- Dach — Alter der Eindeckung, sichtbare Schäden, Dachrinnen
- Fassade — Risse, Feuchtigkeit, Dämmung vorhanden?
- Keller — Feuchtigkeit, Schimmel, Abdichtung, Geruch
- Fenster — Alter, Verglasung (2-fach/3-fach), Dichtungen
- Heizungsanlage — Typ, Baujahr, Wartungsnachweise, Austauschzeitpunkt
- Steigleitungen — Material (Kupfer/Blei/Kunststoff), Alter, Zustand
- Elektrik — Sicherungskasten, FI-Schutzschalter, Leitungsalter
- Gemeinschaftsflächen — Treppenhaus, Tiefgarage, Aufzug (Wartungsvertrag?)
Rendite berechnen
- Jahresnettomiete ermitteln — Kaltmiete × 12 − nicht umlagefähige Kosten
- Kaufnebenkosten einrechnen — Grunderwerbsteuer (6,5 % NRW) + Notar + Grundbuch (~2 %) + ggf. Makler
- Instandhaltungskosten kalkulieren — 1–2 % des Gebäudewerts pro Jahr als Rücklage
- Nettomietrendite berechnen — Jahresnettomiete / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
- Cashflow prüfen — Mieteinnahmen − Finanzierung − Hausgeld − Rücklage = monatlicher Überschuss?
Vor dem Notartermin
- Finanzierung schriftlich bestätigt — Darlehenszusage der Bank liegt vor
- Kaufvertragsentwurf prüfen — Haftungsausschlüsse, Übergabetermin, Sondervereinbarungen
- Grundbuch prüfen — Lasten, Rechte Dritter, Wegerechte, Grundschulden