Checkliste Hausverkauf: Alle Unterlagen und Schritte [2026]

Checkliste Hausverkauf: Strukturiert zum erfolgreichen Verkauf

Ein Immobilienverkauf besteht aus vielen Einzelschritten — und jeder vergessene Punkt kann den Prozess verzögern oder Geld kosten. Diese Checkliste führt Sie chronologisch durch alle Phasen: von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe.

Phase 1: Vorbereitung (8–12 Wochen vor Vermarktungsstart)

Grundlegende Entscheidungen

• ☐ Verkaufszeitpunkt festlegen (Frühling und Herbst sind ideal)
• ☐ Spekulationssteuer prüfen — ist der Verkauf steuerfrei?
• ☐ Laufende Kredite prüfen: Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren? Vorfälligkeitsentschädigung?
• ☐ Entscheidung: Mit oder ohne Makler?
• ☐ Bei Erbengemeinschaft: Einstimmigkeit aller Erben sicherstellen

Pflichtunterlagen beschaffen

Diese Dokumente benötigen Sie vor dem Vermarktungsstart:

Unterlage	Wo beantragen?	Kosten	Dauer
Grundbuchauszug (aktuell)	Amtsgericht / Grundbuchamt	10–20 €	1–2 Wochen
Energieausweis	Energieberater / Schornsteinfeger	50–500 €	1–3 Wochen
Flurkarte / Lageplan	Katasteramt	15–60 €	1–2 Wochen
Wohnflächenberechnung	Eigene Unterlagen / Architekt	0–500 €	sofort / 1–2 Wochen
Grundrisse	Eigene Unterlagen / Bauamt	0–50 €	sofort / 1–2 Wochen
Baulastenverzeichnis	Bauordnungsamt	15–50 €	1–3 Wochen

Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen

• ☐ Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• ☐ Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• ☐ Aktuelle Hausgeldabrechnung
• ☐ Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
• ☐ Höhe der Instandhaltungsrücklage
• ☐ Geplante Sonderumlagen oder Sanierungen
• ☐ Hausordnung

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Objekten

• ☐ Mietverträge (inkl. Nachträge)
• ☐ Aktuelle Miethöhe und Miethistorie
• ☐ Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
• ☐ Kautionsnachweis
• ☐ Zahlungshistorie der Mieter

Immobilie verkaufsbereit machen

• ☐ Entrümpeln und Keller/Dachboden aufräumen
• ☐ Kleinreparaturen erledigen (tropfende Hähne, defekte Schalter, klemmendes Schloss)
• ☐ Wände in neutralen Farben streichen (falls nötig)
• ☐ Garten pflegen / Eingangsbereich aufräumen
• ☐ Fenster putzen (vor dem Fototermin)

Phase 2: Bewertung und Preisfindung (4–6 Wochen vor Start)

• ☐ Immobilienbewertung durchführen lassen (kostenlos bei Monca)
• ☐ Bodenrichtwert prüfen (BORIS NRW — kostenlos online abrufbar)
• ☐ Vergleichspreise in der Nachbarschaft recherchieren
• ☐ Angebotspreis festlegen (mit realistischem Verhandlungsspielraum)
• ☐ Bei Maklerbeauftragung: Maklervertrag prüfen und unterschreiben

Phase 3: Vermarktung (Dauer: 2–12 Wochen)

Exposé erstellen

• ☐ Professionelle Fotos anfertigen (bei Tageslicht, mindestens 15–20 Bilder)
• ☐ Grundriss aufbereiten (2D-Plan mit Maßen)
• ☐ Aussagekräftige Objektbeschreibung verfassen
• ☐ Lagebeschreibung mit Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufen)
• ☐ Energieausweiswerte einpflegen
• ☐ Alle Eckdaten zusammenstellen (Wohnfläche, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Heizung)

Inserate schalten

• ☐ ImmoScout24 (Marktführer)
• ☐ Immowelt / Immonet (ergänzend)
• ☐ Lokale Portale und Medien
• ☐ Eigenes Netzwerk informieren
• ☐ „Zu Verkaufen”-Schild am Objekt (optional)

Phase 4: Besichtigungen und Verhandlungen

Besichtigungen

• ☐ Einzeltermine vereinbaren (nicht mehr als 2–3 pro Tag)
• ☐ Immobilie lüften und aufräumen
• ☐ Alle Lichter einschalten
• ☐ Unterlagen bereithalten (Exposé, Grundriss, Energieausweis)
• ☐ Fragen beantworten (Nebenkosten, Baujahr, Sanierungen, Nachbarschaft)
• ☐ Interessenten-Kontaktdaten notieren
• ☐ Nach Besichtigung: Feedback einholen

Kaufinteressenten prüfen

• ☐ Finanzierungsbestätigung der Bank anfordern (vor Verhandlung)
• ☐ Eigenkapitalnachweis erfragen
• ☐ Kaufabsicht und Zeitplan klären
• ☐ Bei mehreren Interessenten: Höchstgebot-Verfahren oder Bestgebot erwägen

Verhandlungen

• ☐ Preisvorstellung des Käufers einholen
• ☐ Verhandlungsspielraum im Vorfeld definieren
• ☐ Sachlich und faktenbasiert argumentieren
• ☐ Kaufpreiseinigung schriftlich bestätigen (Reservierungsvereinbarung)

Phase 5: Kaufvertrag und Notar (2–4 Wochen)

• ☐ Notartermin vereinbaren (Wartezeit: 2–4 Wochen)
• ☐ Kaufvertragsentwurf vom Notar erstellen lassen
• ☐ Entwurf mindestens 14 Tage vor Termin beiden Parteien zustellen (gesetzliche Frist)
• ☐ Vertragsentwurf sorgfältig prüfen:
  • ☐ Korrekte Angaben zu Immobilie und Parteien
  • ☐ Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • ☐ Übergabetermin
  • ☐ Haftungsregelungen
  • ☐ Mitverkauftes Inventar separat aufgeführt
• ☐ Beurkundungstermin wahrnehmen
• ☐ Beide Parteien unterschreiben
• ☐ Notar beantragt Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Mehr zu den Kosten: Notarkosten beim Hausverkauf

Phase 6: Abwicklung nach Beurkundung (4–12 Wochen)

• ☐ Notar fragt Vorkaufsrecht bei der Gemeinde an
• ☐ Käufer zahlt Grunderwerbsteuer (nach Bescheid vom Finanzamt)
• ☐ Finanzamt erteilt Unbedenklichkeitsbescheinigung
• ☐ Kaufpreis wird fällig (nach Fälligkeitsmitteilung des Notars)
• ☐ Kaufpreiseingang auf Ihrem Konto prüfen
• ☐ Notar veranlasst Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• ☐ Alte Grundschuld wird gelöscht
• ☐ Bank des Verkäufers wird informiert (Darlehensablösung)

Phase 7: Übergabe

• ☐ Übergabetermin vereinbaren (nach Kaufpreiszahlung)
• ☐ Alle Schlüssel zusammenstellen (Haustür, Wohnung, Keller, Garage, Briefkasten)
• ☐ Zählerstände ablesen (Strom, Gas, Wasser, Heizung)
• ☐ Übergabeprotokoll erstellen:
  • ☐ Zählerstände dokumentieren
  • ☐ Schlüsselübergabe bestätigen
  • ☐ Zustand der Immobilie festhalten
  • ☐ Offene Punkte notieren
  • ☐ Von beiden Parteien unterschreiben
• ☐ Versorger über Eigentümerwechsel informieren
• ☐ Versicherungen kündigen oder auf Käufer übertragen
• ☐ Hausverwaltung über Eigentümerwechsel informieren (bei WEGs)
• ☐ Ummeldebestätigung / Abmeldung (falls selbst bewohnt)

Die 5 häufigsten Fehler beim Hausverkauf

1. Fehlender Energieausweis — Bußgeld bis 15.000 €
2. Unrealistischer Angebotspreis — Zu hoch = Ladenhüter, zu niedrig = Geld verschenkt
3. Mangelhafte Unterlagen — Verzögert den gesamten Prozess
4. Keine Finanzierungsprüfung — Notartermin platzt, weil der Käufer keine Finanzierung erhält
5. Spekulationssteuer vergessen — Kann fünfstellige Nachforderungen verursachen

Verkauf in Köln? Wir unterstützen Sie

Diese Checkliste gibt Ihnen die Struktur — den Rest übernehmen wir. Als Immobilienmakler in Köln begleiten wir Sie durch jeden einzelnen Schritt.

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