Grunderwerbsteuer in NRW: Der aktuelle Stand 2026
6,5 %
Grunderwerbsteuer in NRW
Höchstsatz in Deutschland — bei 350.000 € sind das 22.750 € Steuerlast
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition bei den Kaufnebenkosten einer Immobilie. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz 6,5% des Kaufpreises — der Höchstsatz in Deutschland, den sich NRW mit vier weiteren Bundesländern teilt. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das 22.750 €, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden.
Grunderwerbsteuer: Bundesländer-Vergleich 2026
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5% | 10.500 € |
| Hamburg | 5,5% | 16.500 € |
| Hessen | 6,0% | 18.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 19.500 € |
| Brandenburg | 6,5% | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500 € |
| Saarland | 6,5% | 19.500 € |
| Thüringen | 6,5% | 19.500 € |
Differenz Bayern vs. NRW: Beim gleichen Kaufpreis von 300.000 € zahlen Käufer in NRW 9.000 € mehr Grunderwerbsteuer als in Bayern.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer gezahlt. Gesetzlich haften zwar Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner, in der Praxis wird die Zahlung jedoch vertraglich dem Käufer zugeordnet. Das Finanzamt stellt den Grunderwerbsteuerbescheid in der Regel innerhalb von 4–8 Wochen nach Beurkundung zu. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat.
Ohne Zahlung kein Eigentum
Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne diese kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.
Wichtig: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne diese kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.
Berechnung der Grunderwerbsteuer
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
Die Grunderwerbsteuer wird auf die Gegenleistung berechnet — in der Regel der Kaufpreis. Dazu gehören:
- Kaufpreis der Immobilie
- Übernahme von Verbindlichkeiten (z.B. bestehende Darlehen)
- Zusätzliche Leistungen des Käufers (z.B. Renovierungspflichten)
Nicht zur Bemessungsgrundlage zählen:
- Mitverkauftes Inventar (Einbauküche, Möbel, Sauna) — separat im Vertrag ausweisen
- Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen (seit BFH-Urteil 2024)
Spartipp: Inventar separat ausweisen
Weisen Sie Einbauküche, Möbel und Einbauten separat im Kaufvertrag aus. Auf Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an — bei 20.000 € Inventar sparen Sie 1.300 €.
Spartipp: Inventar separat ausweisen
Bei Eigentumswohnungen mit Einbauküche oder hochwertigem Inventar lohnt sich die separate Ausweisung im Kaufvertrag. Beispiel:
| Position | Betrag | GrESt (6,5%) |
|---|---|---|
| Wohnung (ohne Inventar) | 330.000 € | 21.450 € |
| Einbauküche | 15.000 € | 0 € |
| Markise + Einbauten | 5.000 € | 0 € |
| Gesamt | 350.000 € | 21.450 € |
| Ohne Trennung | 350.000 € | 22.750 € |
| Ersparnis | 1.300 € |
Voraussetzung: Die Werte müssen realistisch sein und im Kaufvertrag detailliert aufgelistet werden. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Inventarwerte bis zu ca. 15% des Gesamtpreises.
Befreiungen von der Grunderwerbsteuer
In bestimmten Fällen entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig:
1. Erbschaft und Schenkung
Immobilien, die durch Erbschaft oder Schenkung übertragen werden, sind grunderwerbsteuerfrei. Stattdessen fällt Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer an (mit deutlich höheren Freibeträgen).
2. Übertragung zwischen Ehepartnern
Die Übertragung einer Immobilie zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern ist grunderwerbsteuerfrei — sowohl während der Ehe als auch im Rahmen einer Scheidung (Zugewinnausgleich).
3. Übertragung an Kinder
Immobilienübertragungen von Eltern an ihre Kinder (auch Stiefkinder und Adoptivkinder) in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei.
4. Geringfügige Erwerbe
Beträgt die Gegenleistung nicht mehr als 2.500 €, ist der Erwerb grunderwerbsteuerfrei (Bagatellgrenze nach § 3 Nr. 1 GrEStG).
5. Rückerwerb innerhalb von 2 Jahren
Wird ein Grundstückskauf innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, wird die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet.
Grunderwerbsteuer bei Eigentumswohnungen: Sonderfall Instandhaltungsrücklage
Seit dem BFH-Urteil von 2024 wird die beim Kauf einer Eigentumswohnung anteilig übergehende Instandhaltungsrücklage nicht mehr als Teil der Gegenleistung gewertet. Das bedeutet: Dieser Betrag mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, davon 8.000 € anteilige Instandhaltungsrücklage:
- Bemessungsgrundlage: 292.000 €
- Grunderwerbsteuer (6,5%): 18.980 € statt 19.500 €
- Ersparnis: 520 €
Achten Sie darauf, dass die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird.
Fälligkeit und Zahlung
Zeitlicher Ablauf
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
- Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt (Pflicht nach § 18 GrEStG)
- Finanzamt stellt Grunderwerbsteuerbescheid zu (ca. 4–8 Wochen)
- Zahlungsfrist: 1 Monat ab Zustellung
- Nach Zahlung: Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
- Erst dann: Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich
Was passiert bei Nichtzahlung?
Wird die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht gezahlt, verweigert das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Eigentumsumschreibung wird blockiert. Zusätzlich fallen Säumniszuschläge (1% pro Monat) und ggf. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen an.
FAQ: Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer NRW
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei vermieteten Immobilien ja: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei selbstgenutzten Immobilien ist kein Abzug möglich.
Wird die Grunderwerbsteuer in NRW gesenkt?
Eine Senkung der Grunderwerbsteuer in NRW wird regelmäßig diskutiert, ist aber Stand 2026 nicht beschlossen. Der Bund hat den Ländern 2024 die Möglichkeit eines Freibetrags für Ersterwerber eröffnet — NRW hat diesen bislang nicht eingeführt.
Zahlt man Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerungen?
Ja, auch bei Zwangsversteigerungen fällt Grunderwerbsteuer in voller Höhe an. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot.
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