Maklerprovision beim Hausverkauf: Die aktuelle Regelung
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser”. Die wichtigste Änderung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Eine einseitige Belastung des Käufers mit der gesamten Provision ist nicht mehr zulässig.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
7,14 %
Übliche Gesamtprovision in NRW
Aufgeteilt zu gleichen Teilen: je 3,57 % für Käufer und Verkäufer (inkl. MwSt.)
Die Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar. In der Praxis haben sich regionale Üblichkeiten etabliert:
| Region | Übliche Gesamtprovision | Anteil Käufer | Anteil Verkäufer |
|---|---|---|---|
| NRW / Köln | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% inkl. MwSt. | 3,125% | 3,125% |
| Bayern | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% | 3,57% |
In Köln und NRW liegt die übliche Gesamtprovision bei 7,14% inkl. MwSt. (6,0% netto + 19% MwSt.), aufgeteilt zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer.
Rechenbeispiel: Wohnung in Köln (350.000 €)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 350.000 € |
| Gesamtprovision (7,14%) | 24.990 € |
| Verkäufer zahlt (3,57%) | 12.495 € |
| Käufer zahlt (3,57%) | 12.495 € |
Die drei Modelle der Maklerprovision
1. Doppelprovision (häufigster Fall)
Der Makler wird sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig. Die Provision wird geteilt, typischerweise 50/50. Dieses Modell gilt automatisch, wenn der Makler für beide Seiten vermittelt.
Gesetzliche Provisionsteilung seit 2020
Der Käufer darf maximal den gleichen Provisionsanteil wie der Verkäufer zahlen. Eine einseitige Belastung des Käufers ist bei Doppeltätigkeit des Maklers nicht mehr zulässig.
Gesetzliche Regel: Der Käufer muss maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer zahlen. Hat der Verkäufer 3,57% vereinbart, darf der Käuferanteil nicht höher als 3,57% sein.
2. Innenprovision (nur Verkäufer zahlt)
Der Makler wird ausschließlich vom Verkäufer beauftragt und der Käufer zahlt nichts. Die gesamte Provision trägt der Verkäufer. Dieses Modell wird manchmal genutzt, um die Immobilie für Käufer attraktiver zu machen — besonders bei schwierig zu vermarktenden Objekten.
3. Außenprovision (nur Käufer zahlt)
Seit 2020 nur noch eingeschränkt möglich. Der Käufer darf nur dann allein die Provision tragen, wenn ein reiner Käufermaklervertrag besteht — der Makler also ausschließlich im Auftrag des Käufers sucht. In der Praxis ist dieses Modell selten.
Der Maklervertrag: Was muss drin stehen?
Seit der Gesetzesreform muss der Maklervertrag für Wohnimmobilien in Textform geschlossen werden (E-Mail genügt, mündlich reicht nicht). Wesentliche Inhalte:
Pflichtangaben:
- Vertragsparteien (Makler und Auftraggeber)
- Objektbezeichnung
- Provisionshöhe (inkl. MwSt.-Angabe)
- Provisionsteilung (Käufer- und Verkäuferanteil)
- Fälligkeit der Provision (üblicherweise bei notarieller Beurkundung)
Vertragsarten:
- Einfacher Maklerauftrag: Verkäufer kann weitere Makler beauftragen und auch selbst verkaufen
- Alleinauftrag: Nur ein Makler wird beauftragt, Verkäufer darf aber privat verkaufen
- Qualifizierter Alleinauftrag: Nur der Makler darf vermitteln, auch kein Privatverkauf
Welcher Vertragstyp ist der richtige?
Für die meisten Verkäufer empfehlen wir den einfachen Alleinauftrag. Er gibt dem Makler Planungssicherheit und Motivation, gleichzeitig behalten Sie als Verkäufer die Möglichkeit, privat zu verkaufen. Der qualifizierte Alleinauftrag ist bei Premium-Immobilien sinnvoll, wenn ein exklusives Vermarktungskonzept vereinbart wird.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Die Provision wird fällig, wenn:
- Ein wirksamer Maklervertrag besteht
- Der Makler eine Vermittlungsleistung erbracht hat (Nachweis oder Vermittlung)
- Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt
- Kein Widerrufsrecht mehr besteht (14-Tage-Frist bei Fernabsatzverträgen)
Wichtig: Die Provision wird nicht fällig, wenn der Kaufvertrag scheitert — z.B. weil der Käufer die Finanzierung nicht erhält und ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht nutzt.
Verkäufer muss zuerst zahlen
Das Gesetz schreibt vor, dass der Verkäufer seinen Provisionsanteil zuerst zahlen muss. Erst wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat, wird der Käuferanteil fällig. Der Makler muss dem Käufer den Zahlungsnachweis des Verkäufers vorlegen.
Kann man die Maklerprovision verhandeln?
Tipp: Verhandlungsspielraum nutzen
Bei hochpreisigen Immobilien (über 500.000 €) oder begehrten Lagen sind niedrigere Provisionssätze durchaus üblich. Fragen Sie aktiv nach — Verhandeln lohnt sich.
Ja — die Provision ist verhandelbar. In folgenden Situationen haben Sie Verhandlungsspielraum:
- Hochpreisige Immobilien: Bei Verkaufspreisen über 500.000 € sind niedrigere Provisionssätze üblich
- Leicht verkäufliche Objekte: Begehrte Lagen in Köln erfordern weniger Vermarktungsaufwand
- Mehrere Objekte: Bei Portfolio-Verkäufen oder Folgeaufträgen
- Eigene Zuarbeit: Wenn Sie bereits Unterlagen vorbereitet und Fotos gemacht haben
Maklerprovision von der Steuer absetzen
| Situation | Absetzbar? | Wo? |
|---|---|---|
| Verkauf einer vermieteten Immobilie | Ja | Veräußerungskosten (mindert Spekulationssteuer) |
| Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie | Nein | Keine steuerliche Relevanz |
| Kauf zur Vermietung | Ja | Anschaffungsnebenkosten (Abschreibung) |
| Kauf zur Eigennutzung | Nein | Nicht absetzbar |
FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. In NRW zahlt jede Seite üblicherweise 3,57% inkl. MwSt.
Kann der Verkäufer die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen?
Theoretisch ja — indem der Angebotspreis entsprechend höher angesetzt wird. Praktisch begrenzt der Markt diesen Spielraum: Ist der Preis zu hoch, finden sich keine Käufer.
Was passiert, wenn ich den Maklervertrag kündige?
Bei einem einfachen Maklerauftrag können Sie jederzeit kündigen. Beim Alleinauftrag gelten die vereinbarten Fristen (typischerweise 3–6 Monate Laufzeit). Bei vorzeitiger Kündigung ohne wichtigen Grund kann ein Schadenersatzanspruch bestehen.
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