Notarkosten beim Hausverkauf: Alle Gebühren im Überblick
Ein Immobilienverkauf in Deutschland erfordert zwingend einen Notar — der Kaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam (§ 311b BGB). Doch was kostet der Notar, wer bezahlt, und lassen sich die Kosten verhandeln? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über die Notarkosten beim Hausverkauf.
Wie hoch sind die Notarkosten?
1,5–2,0 %
Notar- und Grundbuchkosten
Anteil am Kaufpreis — gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar
Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bei jedem Notar identisch — Verhandeln ist nicht möglich. Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt betragen zusammen etwa 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises.
| Kaufpreis | Notarkosten (ca. 1%) | Grundbuchkosten (ca. 0,5%) | Gesamt (ca. 1,5%) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.000 € | 1.000 € | 3.000 € |
| 300.000 € | 3.000 € | 1.500 € | 4.500 € |
| 400.000 € | 4.000 € | 2.000 € | 6.000 € |
| 500.000 € | 5.000 € | 2.500 € | 7.500 € |
Hinweis: Diese Werte sind Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten hängen von den konkreten Leistungen ab (Grundschuld, Vorkaufsrecht, etc.).
Welche Leistungen sind in den Notarkosten enthalten?
Beurkundung des Kaufvertrags
Der größte Posten: Die Beurkundung des Kaufvertrags umfasst:
- Erstellung und Verlesung des Vertragsentwurfs
- Identitätsprüfung der Vertragsparteien
- Belehrung über rechtliche Konsequenzen
- Protokollierung des beurkundeten Vertrags
- Aufbewahrung der Originalurkunde
Grundbucheintragungen
Der Notar veranlasst alle notwendigen Grundbuchänderungen:
- Auflassungsvormerkung (Sicherung des Käufers)
- Eigentumsumschreibung auf den Käufer
- Löschung alter Grundschulden des Verkäufers
- Eintragung neuer Grundschulden (Käuferfinanzierung)
Weitere Leistungen
- Fälligkeitsmitteilung: Nachricht an den Käufer, wann der Kaufpreis zu zahlen ist
- Vorkaufsrecht-Anfrage: Schreiben an die Gemeinde (gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB)
- Löschungsbewilligung: Beantragung beim Gläubiger des Verkäufers
- Notaranderkonto: Treuhänderische Kaufpreisabwicklung (bei Bedarf, Zusatzkosten)
Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?
Die gesetzliche Regelung ist eindeutig: Der Käufer trägt die Hauptkosten. In der Praxis:
| Kostenposition | Zahlt der Käufer | Zahlt der Verkäufer |
|---|---|---|
| Kaufvertragsbeurkundung | ✓ | — |
| Auflassungsvormerkung | ✓ | — |
| Eigentumsumschreibung | ✓ | — |
| Eintragung neue Grundschuld | ✓ | — |
| Löschung alte Grundschuld | — | ✓ |
| Vorkaufsrecht-Anfrage | ✓ | — |
| Grunderwerbsteuer | ✓ | — |
Wichtig für Verkäufer: Sie zahlen nur die Löschung bestehender Grundschulden und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen an Ihre Bank. Diese Kosten liegen typischerweise zwischen 200 € und 500 €.
Gesamtschuldnerische Haftung
Trotz der üblichen Kostenverteilung haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.
Haftungshinweis: Trotz der üblichen Kostenverteilung haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.
Beispielrechnung: Wohnungsverkauf in Köln (350.000 €)
| Gebührenposition | Gebührensatz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufvertragsbeurkundung | 2,0-facher Satz | ca. 1.870 € |
| Vollzug (Grundbuchanträge) | 0,5-facher Satz | ca. 468 € |
| Betreuungsgebühr | 0,5-facher Satz | ca. 468 € |
| Notarkosten gesamt | ca. 2.806 € | |
| Auflassungsvormerkung | 0,5-facher Satz | ca. 468 € |
| Eigentumsumschreibung | 1,0-facher Satz | ca. 935 € |
| Grundbuchkosten gesamt | ca. 1.403 € | |
| Gesamtkosten Käufer | ca. 4.209 € |
Für den Verkäufer fallen lediglich die Löschung der alten Grundschuld an: ca. 200–400 €.
Kaufnebenkosten in NRW: Das Gesamtbild
Notarkosten sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Für Käufer in NRW ergibt sich folgendes Gesamtbild:
| Nebenkostenposition | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5% |
| Notarkosten | ca. 1,0% |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5% |
| Maklerprovision | ca. 3,57% (Käuferanteil) |
| Kaufnebenkosten gesamt | ca. 11,6% |
Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das ca. 40.600 € Nebenkosten — eine erhebliche Summe, die bei der Finanzierung berücksichtigt werden muss.
Notarkosten sparen: Was ist möglich?
Spartipp
Verzichten Sie auf die Notaranderkonto-Abwicklung und lassen Sie den Käufer direkt an Sie zahlen — das spart ca. 0,25 % des Kaufpreises an Treuhandgebühren.
Die Gebühren selbst sind nicht verhandelbar. Aber es gibt Gestaltungsmöglichkeiten:
- Grundschuld statt Hypothek: Eine Grundschuld (die übliche Form) ist günstiger als eine Hypothek
- Keine Notaranderkonto-Abwicklung: Direkte Zahlung Käufer → Verkäufer spart die Treuhandgebühr (ca. 0,25% des Kaufpreises)
- Alte Grundschuld übernehmen: Übernimmt der Käufer die bestehende Grundschuld, entfallen Löschungs- und Neueintragungskosten
- Vertragsentwurf vorab prüfen: Änderungen nach der Beurkundung verursachen Zusatzkosten
FAQ: Häufige Fragen zu Notarkosten
Kann ich den Notar frei wählen?
Ja, grundsätzlich kann jeder beteiligte den Notar frei wählen. In der Praxis wählt oft der Käufer den Notar, da er die Kosten trägt. Als Verkäufer können Sie einen Notar vorschlagen — besonders wenn Ihr Makler einen erfahrenen Immobiliennotar empfiehlt.
Wann muss der Notar bezahlt werden?
Die Notarrechnung wird in der Regel 2-4 Wochen nach der Beurkundung gestellt. Die Zahlungsfrist beträgt üblicherweise 14 Tage. Grundbuchkosten werden separat vom Amtsgericht berechnet.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Zahlt der Käufer die Notarkosten nicht, kann der Notar gemäß der gesamtschuldnerischen Haftung auch den Verkäufer zur Zahlung auffordern. Deshalb ist eine Finanzierungsbestätigung des Käufers vor der Beurkundung ratsam.
Immobilie in Köln verkaufen? Wir beraten Sie
Als Immobilienmakler in Köln begleiten wir Sie durch den gesamten Verkaufsprozess — von der kostenlosen Bewertung bis zum Notartermin. Wir arbeiten mit erfahrenen Immobiliennotaren in Köln zusammen und sorgen dafür, dass alles reibungslos abläuft.
Mehr über unseren Verkauf & Vermietung Service oder direkt Kontakt aufnehmen.