Vermietete Wohnung verkaufen: Der Praxisleitfaden
Sie besitzen eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus und denken über den Verkauf nach? Der Verkauf einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Verkauf eines leeren Objekts: Mieterbindung, Kaufpreisabschlag und eine andere Käuferzielgruppe bestimmen die Strategie. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie den besten Preis erzielen.
Kauf bricht nicht Miete — die wichtigste Regel
Wichtig: Mieterrechte beim Verkauf
Nach § 566 BGB tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann nicht wegen des Verkaufs gekündigt werden. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter.
Der Grundsatz aus § 566 BGB ist klar: „Kauf bricht nicht Miete.” Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann auch nicht wegen des Verkaufs gekündigt werden.
Das bedeutet in der Praxis:
- Der Mietvertrag läuft unverändert weiter
- Der Käufer wird neuer Vermieter
- Kaution geht auf den Käufer über
- Mieterhöhungen sind nur nach den allgemeinen Regeln möglich (Mietspiegel, Modernisierung)
- Eine Eigenbedarfskündigung ist frühestens nach einer Sperrfrist möglich
Preisabschlag oder Preisaufschlag? Es kommt darauf an
Vermietete Wohnung = niedrigerer Preis?
10–30%
Typischer Preisabschlag für Selbstnutzer
Kapitalanleger zahlen oft Marktpreise — der Abschlag betrifft primär den Selbstnutzer-Markt
Pauschal stimmt das nicht. Der Preis einer vermieteten Immobilie hängt von der Käuferzielgruppe ab:
| Käufertyp | Bewertung | Preis vs. leere Wohnung |
|---|---|---|
| Kapitalanleger | Ertragswert (Mietrendite) | Oft fair bewertet |
| Selbstnutzer | Muss Mieter erst kündigen | 10–30% Abschlag |
| Portfoliokäufer | Kauft mehrere Einheiten | Mengenrabatt, aber schneller Abschluss |
Kernpunkt: Für Kapitalanleger ist eine gut vermietete Wohnung mit zuverlässigem Mieter sogar attraktiver als eine leere Wohnung — sie generiert ab Tag 1 Rendite. Der Abschlag betrifft primär den Markt der Selbstnutzer.
Mietrendite berechnen
Kapitalanleger bewerten nach der Brutto-Mietrendite:
Brutto-Mietrendite = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100
| Jahresnettokaltmiete | Kaufpreis | Brutto-Rendite |
|---|---|---|
| 9.600 € (800 €/Monat) | 250.000 € | 3,84% |
| 12.000 € (1.000 €/Monat) | 300.000 € | 4,00% |
| 14.400 € (1.200 €/Monat) | 350.000 € | 4,11% |
In Köln liegen marktübliche Brutto-Renditen für Wohnimmobilien aktuell bei 3,0–4,5% — je nach Lage und Zustand.
3,0–4,5%
Brutto-Mietrendite in Köln
Marktübliche Rendite für Wohnimmobilien — je nach Lage und Zustand
Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist nach Verkauf
Ein häufiges Szenario: Der Käufer möchte die Wohnung selbst nutzen und dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Hier gelten strenge Regeln:
Sperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB)
Wurde die Wohnung nach dem Verkauf an den aktuellen Mieter umgewandelt (z.B. von Mietwohnung in Eigentumswohnung), gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren — in vielen NRW-Städten sogar bis zu 10 Jahre (durch Landesverordnung).
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Auch nach Ablauf der Sperrfrist gelten die regulären Kündigungsfristen:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Wichtig: Eigenbedarfskündigung muss begründet, nachvollziehbar und im konkreten Einzelfall zulässig sein. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzpflichten auslösen.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Spekulationssteuer
Für vermietete Immobilien gibt es keine Eigennutzungs-Ausnahme. Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.
Besonderheit: Während der Vermietung abgesetzte Abschreibungen (AfA) werden beim Verkauf dem Gewinn zugerechnet. Das kann den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen.
Umsatzsteuer bei gewerblichem Handel
Wer innerhalb von 5 Jahren 3 oder mehr Immobilien verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuer und Umsatzsteuer. Besonders relevant für Vermieter mit mehreren Einheiten.
Verkauf trotz laufendem Kredit
Viele Vermieter haben die Immobilie über ein Annuitätendarlehen finanziert, das noch läuft. Möglichkeiten:
- Vorfälligkeitsentschädigung zahlen: Die Bank löst den Kredit vorzeitig ab. Kosten: je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz erheblich
- Sonderkündigungsrecht nutzen: Nach 10 Jahren Zinsbindung können Sie den Kredit mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- Darlehen auf Käufer übertragen: In Einzelfällen kann der Käufer das Darlehen übernehmen (Zustimmung der Bank erforderlich)
Vorbereitung: Was Käufer sehen wollen
Kapitalanleger treffen Entscheidungen auf Basis von Zahlen. Bereiten Sie folgende Unterlagen vor:
Finanzielle Unterlagen:
- Mietvertrag (inkl. aller Nachträge)
- Aktuelle Miethöhe und Miethistorie
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Hausgeld und Rücklagenhöhe (bei WEGs)
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
Technische Unterlagen:
- Energieausweis
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Sanierungshistorie (Heizung, Fenster, Dach)
- Geplante Instandhaltungsmaßnahmen der WEG
Mieter-Informationen:
- Bonität und Zahlungshistorie des Mieters
- Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen
- Kautionshöhe und -anlage
Mieter über den Verkauf informieren
Sie sind nicht verpflichtet, den Mieter vor dem Verkauf zu informieren. Trotzdem empfehlen wir eine frühzeitige, transparente Kommunikation:
- Informieren Sie den Mieter persönlich über die Verkaufsabsicht
- Betonen Sie, dass der Mietvertrag unverändert weiterläuft
- Klären Sie den Ablauf von Besichtigungsterminen
- Besichtigungen dürfen nur mit angemessener Vorankündigung (2–3 Werktage) und zu zumutbaren Zeiten stattfinden
- Rechtlich hat der Mieter ein Recht, Besichtigungen für den Verkauf zuzulassen — aber Kooperation erreicht man durch gute Kommunikation
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)
Bei der erstmaligen Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er kann die Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen, die mit dem Käufer vereinbart wurden. Frist: 2 Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.
FAQ: Häufige Fragen
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Mieter hat kein Mitspracherecht beim Verkauf. Sein Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Einzige Ausnahme: das gesetzliche Vorkaufsrecht bei Erstumwandlung.
Kann ich dem Mieter vor dem Verkauf kündigen, um einen höheren Preis zu erzielen?
Eine Kündigung ist nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich (Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung). Eine Kündigung zum Zweck der besseren Vermarktung ist grundsätzlich unzulässig. Alternative: Einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung mit Abfindung.
Wie hoch ist der Preisabschlag bei vermieteten Wohnungen?
Abhängig von der Mieterbindung und dem lokalen Markt. In Köln liegt der Abschlag gegenüber leeren Wohnungen bei 10–20% für Selbstnutzer. Kapitalanleger bewerten nach Rendite und zahlen oft Marktpreise.
Vermietete Immobilie in Köln verkaufen?
Als Immobilienmakler und langjährige Hausverwaltung in Köln kennen wir beide Seiten: die Verwaltungsperspektive und den Verkaufsmarkt. Diese doppelte Expertise nutzen wir, um für Vermieter den besten Preis zu erzielen.
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